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什么情况下房屋买卖合同会被法院认定为无效?

发布日期:2019-07-19    作者:房产律师
  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
  一、基本案情
  1、原告诉称
  原告杨某、周某诉称,两原告系夫妻关系,1980年左右先后在自家宅基地上新建三间七架梁房屋和一间五架梁房屋。2000年后原告杨某在外照顾孩子生活,该房屋一直闲置。今年3月杨某听说被告桂某要将原告家的房屋拆了重建,引发矛盾,杨某方知2004年2月被告与原告周某瞒着杨某签订了卖房协议。原告杨某认为该协议违反法律规定,应属无效协议。故向法院提出诉讼请求:1.确认被告桂某与原告周某签订的卖房协议无效;2.判令被告返还房屋;3.本案诉讼费由被告承担。
  2、被告辩称
  被告桂某辩称,被告与两原告同属村集体组织成员,虽两原告的房屋土地系村集体土地,被告与原告签订的房屋买卖协议并不违反法律规定,杨某对房屋买卖的情况也是知道的,房屋买卖合法有效。请求驳回两原告的诉讼请求。
  二、法院查明
  北京市朝阳区法院查明:原告杨某与原告周某系夫妻关系。2004年2月2日在李本善、李某的见证下,原告周某与被告桂某签订“卖房协义书”,表明兹因周某有闲置房屋壹套计四间及院墙,经考虑愿意卖给桂某,经双方协商订立如下条约:1、房价议定为壹万肆仟元零陆拾元整,款当日付清。2、门前原有壹棵大白果树保留原主,并保留四十平方米地,该四十平方米地所有权属周某所有。西止吉善界,北止院墙外伍拾公分,向东田树中心四米。3、正屋四周均以原界为准。4、家中所有资产在一个月内清理完毕。5、周某收白果时不管占用多少地,桂某不得干扰。房屋买卖协议签订后,被告给付了购房款项,并在所购房屋内居住至今。2017年4月25日原告杨某、周某以房屋买卖协议违反了法律强制性规定以及原告杨某不知卖房为由诉至法院,要求确认房屋买卖协议无效并返还房屋。
  2017年6月2日村委会出具证明称,桂某户于2005年10月23日从外地迁入我村,2004年3月11日向村委会书面承诺在国家政策不调整的情况下不得享受承包土地,至今我村土地没有调整,目前该户手中的土地是继承的已故父母生前的土地。桂某于2004年3月11日向村委会出具申请称,桂某户口迁到泰州市××组,征求土地调整需用土地(田块),土地不调整,不征用。
  三、法院判决
  北京市朝阳区法院判决:驳回原告杨某、周某的诉讼请求。
  四、律师点评
  房产律师靳双权认为,本案的争议焦点在周某与桂某之间的房屋买卖协议是否违反了法律的强制性规定而归于无效以及杨某是否对周某的卖房行为不知情而致房屋买卖协议无效。
  就第一个焦点问题,原告认为被告桂某与原告周某非同一农村集体经济组织成员,双方之间的房屋买卖违反了法律的强制性规定,应为无效,被告则认为其已为村的集体经济组织成员,故案涉房屋买卖是有效的。虽法律对农村房屋(含宅基地)的买卖或转让是有限制的,但并不禁止同一集体经济组织成员之间房屋(含宅基地)的买卖或转让。虽被告2004年与原告周某签订房屋买卖协议时尚未是村的集体经济组织成员,其在户口迁入村时也承诺不要求调整土地,但在被告将户口迁至村后,村委会对桂某已成为村的集体经济组织成员予以了确认,被告提供的农村土地承包经营权证对此进一步予以了确定和证明,法院对桂某已为村的集体经济组织成员这一事实予以认定。被告不要求调整土地的承诺,不妨碍其通过其他方式获得村集体经济组织成员的身份,同样不妨碍被告在村无其他宅基地和住房的情况下,合法购买其他同属村集体经济组织成员的房屋,故对原告的这一主张法院不予认可。
  就第二个焦点问题,原告杨某表示对房屋买卖其不知情。杨某对案涉房屋自2004年起即由被告占有居住是明知的(杨某认为系租赁),但在长达十几年的时间内却从未向被告主张过租金,如杨某认为房屋买卖中的14060元系租金,但双方却并无租期和租金标准约定,就此杨某从未向周某求证(一经求证即应知道为买卖房屋),与常理不符,法院不予采信。
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